Besteuerung von Immobilien-Kapitalgewinnen
(Aktualisiert am 16/12/2020 von LPG)
Der Verkauf einer Immobilie
Der Verkauf von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen nach Verfahren, die im Wesentlichen von der Dauer des Besitzes der Immobilie abhängen.
Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen bei der Besteuerung von Kapitalgewinnen.
Der Hauptwohnsitz
Der beim Verkauf des Hauptwohnsitzes erzielte Kapitalgewinn ist grundsätzlich steuerfrei¹. Es können zwei Fälle auftreten.
DIE WOHNUNG WIRD ZUM ZEITPUNKT DES VERKAUFS VOM STEUERPFLICHTIGEN BEWOHNT
Damit die Wohnung als Hauptwohnsitz gilt, reicht es aus, wenn sie eine der folgenden Bedingungen erfüllt:
– die Belegung muss unmittelbar nach dem Erwerb oder der Fertigstellung erfolgt sein;
– die Wohnung wurde vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre lang bewohnt;
– der Verkauf aus zwingenden familiären oder beruflichen Gründen erfolgt.
Wenn eine dieser Bedingungen erfüllt ist, bleibt die Qualifikation als Hauptwohnsitz erhalten, wenn der Verkauf bis spätestens 31. Dezember des Jahres erfolgt, das auf das Jahr des Umzugs folgt.
DIE WOHNUNG IST ZUM ZEITPUNKT DES VERKAUFS VOM STEUERPFLICHTIGEN UNBEWOHNT
Damit die Wohnung als Hauptwohnsitz betrachtet werden kann, müssen die folgenden 3 Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein
– der Bezug muss unmittelbar nach dem Erwerb oder der Fertigstellung stattgefunden haben;
– der Verkäufer ist nicht Eigentümer einer anderen Wohnung (einschließlich eines Zweitwohnsitzes oder pied-à-terre);
– der Verkauf aus zwingenden familiären oder beruflichen Gründen erfolgt (Geburt von Zwillingen etc.).
Wenn diese drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind, bleibt der Begriff des Hauptwohnsitzes auch dann erhalten, wenn der Verkauf nach dem 31. Dezember des auf das Jahr des Umzugs folgenden Jahres erfolgt.
IN BEIDEN FÄLLEN
Es sollte auch bedacht werden, dass ein Hauptwohnsitz nicht unbedingt ein steuerlicher Wohnsitz ist. So ist es zum Beispiel möglich, einen Hauptwohnsitz in Luxemburg zu haben und gleichzeitig ein Steuerdomizil im Ausland zu unterhalten.
Andere Immobilien als der Hauptwohnsitz
In allen anderen Fällen der Veräußerung einer Immobilie in Luxemburg mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (es sei denn, die Veräußerung erfolgt an den luxemburgischen Staat oder eine Gemeinde im Rahmen des Wohnungspakts2) und das Besteuerungssystem unterscheidet sich danach, ob es sich um einen Spekulationsgewinn oder einen Gewinn aus der Veräußerung handelt.
GEBÄUDE, DIE WENIGER ALS 2 JAHRE NACH IHREM ERWERB VERKAUFT WURDEN
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, der aus dem Verkauf einer vor weniger als 2 Jahren entgeltlich erworbenen Immobilie resultiert, unterliegt den Bestimmungen des Artikels 99 bis des LIR (Spekulationsgewinn). Der Gewinn ist gleich der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis zuzüglich der Kosten für die Beschaffung der Immobilie. Das bedeutet, dass die Kosten der Übertragung in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf, wie z. B. die an einen Immobilienmakler gezahlten Provisionen, den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn reduzieren. Dieser Gewinn unterliegt keinem Abzug und wird als ordentliches Einkommen behandelt und zum Normalsatz besteuert.
Gewinn = Verkaufspreis – (Einkaufspreis + Anschaffungskosten)
Die Anschaffungskosten beinhalten im Wesentlichen die Maklerprovision und die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises.
Zur Qualifizierung des Spekulationsgewinns ist nur die Haltedauer zu berücksichtigen, unabhängig von der Absicht des Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Es ist der Zeitraum zwischen zwei entgeltlichen Transaktionen zu berücksichtigen, wobei etwaige Erbschafts- oder Schenkungsvorgänge außer Acht zu lassen sind.
