Steuerpflichtige Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen setzen sich aus den Mieteinnahmen von vermieteten Immobilien zusammen, unabhängig davon, ob die Immobilien möbliert sind oder nicht. Das Einkommen aus der Vermietung einer in Luxemburg gelegenen Immobilie wird nach folgender Regel ermittelt: steuerpflichtiges Einkommen = erhaltene Miete – Kosten für die Beschaffung der Immobilie.
Es werden nur die tatsächlich erhaltenen Einnahmen und die tatsächlich gezahlten Ausgaben berücksichtigt (eine erhaltene, aber nicht bezahlte Rechnung ist z. B. nicht abzugsfähig).
Die Erstellungskosten umfassen:
– Abschreibung;
– Wartungs- und Reparaturkosten;
– Interesse;
Werbungskosten bleiben auch dann abzugsfähig, wenn vorübergehend keine Einnahmen erzielt werden (z. B. weil die Immobilie zwischen den Vermietungsperioden renoviert wird oder sich nur langsam ein Mieter findet).

Abschreibung

DIE BASIS FÜR DIE ABSCHREIBUNG

Die Abschreibung ist der Verlust des wirtschaftlichen Wertes des Gebäudes.
Die Abschreibungsbasis setzt sich in der Regel aus dem Kaufpreis des Gebäudes (ohne den Preis des Grundstücks) zuzüglich der Beurkundungskosten (d. h. der Notargebühren, ohne Berücksichtigung der mit einem etwaigen Hypothekendarlehen verbundenen Kosten, wie z. B. der Kosten für die Eröffnung einer Kreditlinie) und der Investitionskosten (d. h. der Arbeiten, die durchgeführt wurden, um dem Gebäude einen erheblichen Wert zu verleihen) zusammen.
Wird der Grundstückspreis im notariellen Kaufvertrag nicht unterschieden, wird ein Pauschalsatz von 20% einbehalten.
Die Grundstückskosten müssen zwischen dem Grundstück und dem Gebäude aufgeteilt werden
Beispiel: Ein Steuerpflichtiger kauft eine Immobilie für EUR 800.000 und zahlt EUR 80.000 an Notargebühren. Die Abschreibungsbasis der Immobilie beträgt dann (800.000 + 80.000) x 80% = EUR 704.000.
Die Abschreibungsbasis für Immobilien, die durch Schenkung oder Erbschaft (d.h. “unentgeltlich”) erworben wurden, sind die Anschaffungskosten, die der letzte Erwerber gegen Entgelt getragen hat.
Immobilien, die vor 1941 erworben wurden, können mit dem dreifachen Einheitswert bewertet werden.

DER ABSCHREIBUNGSSATZ

Der Abschreibungssatz des Gebäudes hängt von der Nutzung ab.
Bei Mietobjekten hängt die Situation davon ab, ob die Immobilie vor oder nach dem 1. Januar 2021 erworben wurde.
Zu Wohnzwecken genutzte Gebäude, die vor dem 1. Januar 2021 erworben (oder fertiggestellt) wurden
– wenn die Fertigstellung < 6 Jahre ist: 6 %.
– wenn die Fertigstellung zwischen 6 und 60 Jahren liegt: 2 %.
– wenn die Fertigstellung > 60 Jahre ist: 3 %.
Gebäude für Wohnzwecke, die nach dem 1. Januar 2021 erworben (oder fertiggestellt) wurden
– bei Fertigstellung < 5 Jahre: 4 % + zusätzlicher Freibetrag von 1 % bis zu € 10.000 (verdoppelt sich im Falle der Kollektivbesteuerung)
– wenn die Fertigstellung zwischen 5 und 60 Jahren liegt: 2 %.
– wenn die Fertigstellung > 60 Jahre ist: 3 %.
Darüber hinaus können in beiden Fällen energetische Sanierungsarbeiten in Gebäuden, die für die Vermietung genutzt werden und die Anlass für eine finanzielle Unterstützung durch das Umweltministerium waren, von einem Abschreibungssatz von 6% für 10 Jahre profitieren1.
Für Gebäude, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden
– bei Fertigstellung < 30 Jahre: 1,5
– wenn die Fertigstellung zwischen 30 und 60 Jahren liegt: 2 %.
– bei Abschluss > 60 Jahre: 3 %.
Industrie- und Hotelgebäude sind jedoch von dieser Pauschalabschreibung ausgenommen und müssen über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
In jeder dieser Situationen, wenn die Immobilie während des Jahres erworben wird, wird der Abschreibungsbetrag pro rata temporis angepasst.
Für Gebäude, die vor 1941 angeschafft und mit dem dreifachen Einheitswert bewertet wurden, ist ein Abschreibungssatz von 2,5 % zu verwenden.
Es ist zu beachten, dass die Abschreibung zeitlich nicht begrenzt ist und so lange gilt, wie die Immobilie vermietet ist.
Zu beachten ist auch, dass in allen Fällen nicht die Dauer der Eigentümerschaft, sondern das Alter des Gebäudes der entscheidende Faktor ist.

Wartungs- und Reparaturkosten

Diese Kosten entsprechen den Ausgaben, die anfallen, um das Gebäude in gutem Zustand zu halten (Anstrich, Reparaturen am Dach, an der Fassade usw.).
Diese Aufwendungen sind von Investitionsaufwendungen abzugrenzen, die dazu bestimmt sind, dem Gebäude einen wesentlich höheren Wert zu verleihen, sei es durch eine Änderung seines Charakters (z. B. Umwandlung eines Büros in Wohnraum), durch wesentliche Verbesserungen (z. B. Einbau eines Aufzugs) oder durch eine Vergrößerung des Gebäudes (z. B. Ausbau des Dachgeschosses).
Die Verwaltung geht davon aus, dass a priori Investitionsausgaben vorliegen, wenn die Gesamtausgaben mehr als 20% des Anschaffungswertes des Gebäudes ausmachen.
Während Erhaltungsaufwendungen in dem Jahr abzugsfähig sind, in dem sie gezahlt werden, bilden die Investitionsaufwendungen die Grundlage für die Abschreibung des Gebäudes und sind daher als Abschreibung abzugsfähig. Der Abschreibungssatz der Investitionsausgaben entspricht grundsätzlich dem des Gebäudes, es sei denn, die Investitionen haben einen zusätzlichen Komfort bewirkt, der wesentlich höher ist als bei einer Mietwohnung; dann hat der Steuerzahler die Möglichkeit, die neuen Investitionen mit einem Satz von 6 % über 6 Jahre abzuschreiben.
Hinsichtlich der Erhaltungsaufwendungen kann der Steuerpflichtige jedoch beantragen, dass diese Aufwendungen auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden, wenn sie mehr als 50% der jährlichen Mieteinnahmen ausmachen. Wird das Gebäude schließlich dem Hauptwohnsitz des Eigentümers zugeordnet, bleibt der nicht abgezogene Aufteilungsanteil über den Aufteilungszeitraum abzugsfähig. Wird das Gebäude hingegen verkauft, wird der nicht abgezogene Spread-Anteil im Jahr des Verkaufs voll abzugsfähig.

DIE PAUSCHALEN ABZÜGSMÖGLICHKEITEN

Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, anstelle von Abschreibungsaufwendungen und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einen pauschalen Abzug von 35 % der erhaltenen Miete zu wählen, sobald das vermietete Gebäude mindestens 15 Jahre fertiggestellt ist.
Dieser Abzug ist jedoch auf EUR 2.700 pro Jahr und Gebäude begrenzt, was bedeutet, dass alle Immobilien mit einer Miete von mehr als EUR 650 pro Monat ausgeschlossen sind (was in Luxemburg sehr oft der Fall ist). Wenn der Steuerpflichtige diese Pauschalmethode gewählt hat und sich schließlich entscheidet, zur tatsächlichen Berechnung zurückzukehren, ist dies durchaus möglich, aber der Steuerpflichtige muss dann 15 Jahre warten, bevor er wieder die Pauschalmethode anwenden kann.

Zinsen

Die für ein Darlehen für eine vermietete Immobilie gezahlten Zinsen sind unbegrenzt abzugsfähig.
Gleiches gilt für Finanzierungsnebenkosten wie Finanzierungsaktengebühren, Grundbuchgebühren, Bankprovisionen usw.
Die Zinsen für den Hauptwohnsitz unterliegen dagegen einer Obergrenze:
– 2.000 € für die ersten 6 Jahre der Beschäftigung
– 1.500 € für die nächsten 5 Jahre
– 1.000 € für die folgenden Jahre
Diese Grenzen werden für den Ehepartner und jedes Kind um den gleichen Betrag erhöht.
Die Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Zinsen kann zum Teil durch den Zinszuschuss des Arbeitgebers umgangen werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Zinsen voll abzugsfähig bleiben, solange die Immobilie dem Eigentümer nicht zur Verfügung steht.
Beispiel: Ein Ehepaar mit einem Kind zieht am 1. Juli 2020 in sein zuvor renoviertes Haus ein. Das Ehepaar zahlte 2017 14.000 € Zinsen an die Bank und 2.000 € für den Hypothekenabtretungsvertrag am 1. Februar 2020.
Vakanzzeit: bis 30. Juni 2020
– Kosten der Hypothekenurkunde = 2.000 €.
– Zinsen 14.000*6/12 = €7.000
Belegungszeitraum: vom 30. Juni bis 31. Dezember 2020
– Zinsen von 14.000*6/12 = 7.000 €.
– Decke 3*2000 = € 6.000
Negatives Einkommen = € 15.000
Die Einmalprämie für eine beim Kauf eines Hauptwohnsitzes abgeschlossene “Restschuldversicherung” ist bis zu einem bestimmten Höchstbetrag abzugsfähig (Höchstbetrag von 6.000 EUR, erhöht um 1.200 EUR pro unterhaltsberechtigtem Kind und um 8% pro Jahr über das 30. hinaus).
(Quelle: LPG Fiduciaire)