Le revenu locatif imposable
Le revenu foncier est composé de loyers perçus de biens immobiliers mis en location, que ces biens immobiliers soient meublés ou non. Le revenu tiré de la location d’un bien immobilier situé au Luxembourg est déterminé d’après la règle suivante : revenu imposable = loyers encaissés – frais d’obtention.
Seules les recettes effectivement encaissées et les dépenses effectivement payées sont pris en considération (par exemple une facture reçue mais qui n’est pas payée n’est pas déductible).
Les frais d’obtention regroupent :
· L’amortissement ;
· Les dépenses d’entretien et de réparation ;
· Les intérêts ;
Les frais d’obtention restent déductibles même si les recettes font passagèrement défaut (par exemple parce que le bien immobilier subit des rénovations entre deux périodes de location ou tarde à trouver un locataire).
L’amortissement
LA BASE D’AMORTISSEMENT
L’amortissement correspond à la perte de valeur économique de la construction.
La base d’amortissement est normalement constituée du prix d’acquisition de l’immeuble (hors prix du terrain) augmentée des frais d’acte (c’est-à-dire les frais de notaire sans toutefois prendre en considération les frais liés de l’éventuel prêt hypothécaire comme par exemple les frais d’ouverture de crédit) et des dépenses d’investissement (c’est-à-dire les travaux visant à conférer une valeur significative supplémentaire à l’immeuble).
Lorsque le prix du terrain n’est pas distingué dans l’acte notarié d’achat, on retient forfaitairement 20%.
Les frais d’acte doivent être ventilés entre le terrain et la construction
Exemple : un contribuable achète un bien immobilier 800.000 EUR et paie à cette occasion 80.000 EUR de frais de notaire. La base d’amortissement du bien sera (800.000 + 80.000) x 80% = 704.000 EUR.
La base d’amortissement des biens immobiliers recueillis par donation ou par succession (c’est-à-dire à titre « gratuit ») est le coût d’acquisition supporté par le dernier acquéreur à titre onéreux.
Les biens achetés avant 1941 peuvent être évalués au triple de leur valeur unitaire.
LE TAUX D’AMORTISSEMENT
Le taux d’amortissement de l’immeuble dépend de l’utilisation qui en est faite.
Pour les immeubles affectés au logement locatif, la situaion dépendra selon que l’immeuble a été acheté avant ou après le 1 janvier 2021.
Immeubles à usage de logement acquis (ou achevés) avant le 1er janvier 2021
· si l’achèvement remonte < 6 ans: 6%
· si l’achèvement est compris entre 6 ans et 60 ans: 2%
· si l’achèvement est > 60 ans: 3%
Immeubles à usage de logement acquis (ou achevés) après le 1er janvier 2021
· si l’achèvement remonte < 5 ans: 4% + abattement supplémentaire de 1% jusqu’à 10.000 € (doublé en cas d’imposition collective)
· si l’achèvement est compris entre 5 ans et 60 ans: 2%
· si l’achèvement est > 60 ans: 3%
En outre, dans les deux cas, les travaux de rénovation énergétique réalisés dans les immeubles à usage de logement locatif et ayant donné lieu à une aide financière du Ministère de l’environnement pourront bénéficier d’un taux d’amortissement de 6% pendant 10 ans1.
Pour les autres immeubles que ceux affectés au logement
· si l’achèvement < 30 ans : 1,5%
· si l’achèvement est compris entre 30 et 60 ans : 2%
· si l’achèvement > 60 ans : 3%
Les bâtiments industriels et hôteliers sont toutefois exclus de ce régime d’amortissement forfaitaire et doivent être amortis sur leur durée d’utilisation.
Dans chacune des situations, lorsque le bien est acquis en cours d’année, le montant de l’amortissement est adapté prorata temporis.
Pour les immeubles acquis avant 1941 et évalués au triple de leur valeur unitaire, le taux d’amortissement à retenir est de 2,5%.
Il convient de bien remarquer que l’amortissement n’est pas limité dans le temps et s’opère aussi longtemps que le bien immobilier est donné en location.
Il convient également de de bien observer que, dans tous les cas, le déterminant n’est pas la durée de détention, mais l’âge de la construction.
Les frais d’entretien et de réparation
Ces frais correspondent aux dépenses engagées pour maintenir l’immeuble en bon état (peinture, réparation du toit, de la façade, etc…).
Ces dépenses sont à distinguer des dépenses d’investissement qui ont elles pour objet de conférer une valeur significativement supérieure à l’immeuble, soit en changeant sa nature (transformation d’un bureau en logement par exemple), soit en apportant des améliorations sensibles (installation d’un ascenseur par exemple), soit en agrandissant l’immeuble (aménagement des combles par exemple).
L’administration estime que l’on est a priori en présence de dépenses d’investissement lorsque le total des dépenses représente plus de 20% de la valeur d’acquisition de l’immeuble.
Alors que les dépenses d’entretien sont déductibles l’années où elles sont payées, les dépenses d’investissement seront elles constitutives de la base d’amortissement de l’immeuble et elles seront donc déductibles au titre de l’amortissement. Le taux d’amortissement des dépenses d’investissement est en principe celui de l’immeuble, sauf quand les investissements ont eu pour effet d’apporter un niveau de confort supplémentaire substantiellement supérieur à un logement locatif et le contribuable alors la possibilité d’amortir les investissements nouveaux au taux de 6% pendant 6 ans.
S’agissant des dépenses d’entretien, le contribuable peut toutefois demander que ces dépenses soient étalées sur 2 à 5 ans lorsqu’elles représentent plus de 50% du loyer annuel perçu. S’il advenait que l’immeuble soit finalement affecté à la résidence principale du propriétaire, la partie étalée non déduite reste déductible sur la durée d’étalement. En revanche, si l’immeuble est vendu, la partie étalée non déduite devient intégralement déductible l’année de la vente.
LA DÉDUCTION FORFAITAIRE
Le contribuable a la possibilité d’opter pour une déduction forfaitaire de 35% du loyer perçu en place et lieu des dépenses d’amortissement et des frais d’entretien et de réparation dès l’instant où l’immeuble donné en location est achevé depuis au moins 15 ans.
Cette déduction est toutefois limitée à 2.700 EUR par an et par immeuble, ce qui de fait revient à exclure tous les biens procurant un loyer supérieur à 650 EUR par mois (ce qui est très souvent le cas au Luxembourg). Si le contribuable a opté pour cette méthode forfaitaire et qu’il décide finalement d’en revenir au décompte réel, c’est tout à fait possible mais le contribuable devra alors attendre 15 ans avant de nouveau pouvoir mettre en œuvre la méthode forfaitaire.
Les intérêts
Les intérêts payés au titre d’un prêt pour un bien immobilier donné en location sont déductibles sans limitation.
Il en va de même pour les frais accessoires de financement tels que les frais de dossier de financement, les frais d’acte hypothécaire, les commissions bancaires, etc.
Les intérêts relatifs à la résidence principale sont eux en revanche plafonnés :
· 2.000 € pour les 6 premières années d’occupation
· 1.500 € pour les 5 années suivantes
· 1.000 € pour les suivantes
Ces plafonds sont majorés du même montant pour le conjoint et chaque enfant.
La limitation à la déductibilité des intérêts peut, pour partie, être contourné par la bonification des intérêts par l’employeur.
Il convient toutefois d’avoir à l’esprit qu’aussi longtemps que l’habitation n’est pas à disposition du propriétaire, les intérêts restent intégralement déductibles.
Exemple : un couple marié avec un enfant emménage le 1er juillet 2020 dans leur maison jusque-là en rénovation. Le couple a payé 14.000€ d’intérêt à la banque en 2017 et 2.000€ au titre de l’acte d’affectation hypothécaire le 1er février 2020.
Période d’inoccupation : jusqu’au 30 juin 2020
· Frais d’acte hypothécaire = 2.000 €
· Intérêts 14.000*6/12 = 7.000 €
Période d’occupation : du 30 juin au 31 décembre 2020
· Intérêts de 14.000*6/12 = 7.000 €
· Plafond 3*2000 = 6.000 €
Revenu négatif = 15.000 €
La prime unique pour une assurance « solde restant dû » contractée à l’occasion de l’achat de l’acquisition d’une résidence principale est déductible selon un plafond spécifique (plafond de 6.000 EUR augmenté de 1.200 EUR par enfant à charge et de 8% par année au-delà de la 30ème).
L’imposition du revenu foncier
Le revenu foncier ainsi déterminé est ensuite cumulé aux autres catégories de revenu (salaires, etc…) puis soumis au barème général de l’impôt. Ainsi, en cas de revenu négatif, ce déficit foncier est imputable sur les revenus des autres catégories de revenu.
Notons cependant une optimisation intéressante possible : le revenu de location en provenance d’une organisation conventionnée exerçant la gestion locative sociale est exonéré à hauteur de 50%(2).
Enfin, les propriétaires qui ont renoncé au cours de l’année 2020 à tout ou partie du loyer auquel ils auraient pu prétendre, lorsque le bail était consenti pour l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle et que la réduction du loyer était motivée par la situation financière précaire du locataire du fait de l’épidémie de Covid-19, peuvent prétendre à un abattement égal au double du montant de la réduction de loyer consentie, dans la limite de 15.000 € par immeuble et par contrat de bail(3).
