L’investissement : avantages fiscaux et frais à l’achat d’un bien immobilier et sa location

Frais de notaire

Les frais de notaire regroupent l’ensemble des frais liés à une acquisition immobilière, payés entre les mains du notaire.
Ils se composent de la rémunération du notaire, des frais éventuellement engagés par le notaire par rapport à l’acquisition immobilière, par exemple les frais relatifs à la demande d’extraits cadastraux, d’obtention de certaines pièces administratives auprès du syndic de copropriété, des administrations, des frais d’hypothèques et des frais d’enregistrement.
La rémunération du notaire est fixée par règlement grand-ducal. Elle correspond à environ 1 % prix du terrain et des constructions éventuellement réalisées. Les autres frais ne peuvent pas être chiffrés exactement.

Le crédit d’impôt

Le taux normal pour les acquisitions à titre onéreux d’un immeuble (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7%, dont 6% de droits d’enregistrement et 1% de droits de transcription, calculés sur le prix du terrain et des constructions éventuellement réalisées au moment de la signature de l’acte notarié.

Le revenu locatif imposable

 Le revenu foncier est composé de loyers perçus de biens immobiliers mis en location, que ces biens immobiliers soient meublés ou non. Le revenu tiré de la location d’un bien immobilier situé au Luxembourg est déterminé d’après la règle suivante : revenu imposable = loyers encaissés – frais d’obtention.
Seules les recettes effectivement encaissées et les dépenses effectivement payées sont prises en considération (par exemple une facture reçue mais qui n’est pas payée n’est pas déductible).
Les frais d’obtention regroupent :

Les frais d’obtention restent déductibles même si les recettes font passagèrement défaut (par exemple parce que le bien immobilier subit des rénovations entre deux périodes de location ou tarde à trouver un locataire).
 

L'amortissement
La base d’amortissement

 L’amortissement correspond à la perte de valeur économique de la construction.
La base d’amortissement est normalement constituée du prix d’acquisition de l’immeuble (hors prix du terrain) augmentée des frais d’acte (c’est-à-dire les frais de notaire sans toutefois prendre en considération les frais liés de l’éventuel prêt hypothécaire comme par exemple les frais d’ouverture de crédit) et des dépenses d’investissement (c’est-à-dire les travaux visant à conférer une valeur significative supplémentaire à l’immeuble).
Lorsque le prix du terrain n’est pas distingué dans l’acte notarié d’achat, on retient forfaitairement 20%.
Les frais d’acte doivent être ventilés entre le terrain et la construction.
 
Le taux d’amortissement
Le taux d’amortissement de l’immeuble dépend de l’utilisation qui en est faite.
Pour les immeubles affectés au logement locatif :

Il convient de bien remarquer que le déterminant n’est pas la durée de détention, mais l’âge de la construction.
Lorsque le bien est acquis en cours d’année, le montant de l’amortissement est adapté prorata temporis.
Pour les immeubles acquis avant 1941 et évalués au triple de leur valeur unitaire, le taux d’amortissement à retenir est de 2,5%.
Il convient de bien remarquer que l’amortissement n’est pas limité dans le temps et s’opère aussi longtemps que le bien immobilier est donné en location.
 

 Les frais d’entretien et de réparation

 Ces frais correspondent aux dépenses engagées pour maintenir l’immeuble en bon état (peinture, réparation du toit, de la façade, etc…).
Ces dépenses sont à distinguer des dépenses d’investissement qui ont elles pour objet de conférer une valeur significativement supérieure à l’immeuble, soit en changeant sa nature (transformation d’un bureau en logement par exemple), soit en apportant des améliorations sensibles (installation d’un ascenseur par exemple), soit en agrandissant l’immeuble (aménagement des combles par exemple).
L’administration estime que l’on est a priori en présence de dépenses d’investissement lorsque le total des dépenses représente plus de 20% de la valeur d’acquisition de l’immeuble.
Alors que les dépenses d’entretien sont déductibles l’année où elles sont payées, les dépenses d’investissement seront elles constitutives de la base d’amortissement de l’immeuble et elles seront donc déductibles au titre de l’amortissement. Le taux d’amortissement des dépenses d’investissement est en principe celui de l’immeuble, sauf quand les investissements ont eu pour effet d’apporter un niveau de confort supplémentaire substantiellement supérieur à un logement locatif et le contribuable alors la possibilité d’amortir les investissements nouveaux au taux de 6% pendant 6 ans.
S’agissant des dépenses d’entretien, le contribuable peut toutefois demander que ces dépenses soient étalées sur 2 à 5 ans lorsqu’elles représentent plus de 50% du loyer annuel perçu. S’il advenait que l’immeuble soit finalement affecté à la résidence principale du propriétaire, la partie étalée non déduite reste déductible sur la durée d’étalement. En revanche, si l’immeuble est vendu, la partie étalée non déduite devient intégralement déductible l’année de la vente.
 

La déduction forfaitaire

 Le contribuable a la possibilité d’opter pour une déduction forfaitaire de 35% du loyer perçu en place et lieu des dépenses d’amortissement et des frais d’entretien et de réparation dès l’instant où l’immeuble donné en location est achevé depuis au moins 15 ans.
Cette déduction est toutefois limitée à 2.700 EUR par an et par immeuble, ce qui de fait revient à exclure tous les biens procurant un loyer supérieur à 650 EUR par mois (ce qui est très souvent le cas au Luxembourg). Si le contribuable a opté pour cette méthode forfaitaire et qu’il décide finalement d’en revenir au décompte réel, c’est tout à fait possible mais le contribuable devra alors attendre 15 ans avant de nouveau pouvoir mettre en œuvre la méthode forfaitaire.
 

Les intérêts

 Les intérêts payés au titre d’un prêt pour un bien immobilier donné en location sont déductibles sans limitation.
Il en va de même pour les frais accessoires de financement tels que les frais de dossier de financement, les frais d’acte hypothécaire, les commissions bancaires, etc.
La prime unique pour une assurance « solde restant dû » contractée à l’occasion de l’achat de l’acquisition d’une résidence principale est déductible selon un plafond spécifique (plafond de 6.000 EUR augmenté de 1.200 EUR par enfant à charge et de 8% par année au-delà de la 30^ème).
 

L’imposition du revenu foncier

 Le revenu foncier ainsi déterminé est ensuite cumulé aux autres catégories de revenu (salaires, etc…) puis soumis au barème général de l’impôt. Ainsi, en cas de revenu négatif, ce déficit foncier est imputable sur les revenus des autres catégories de revenu.
 

En résumé on peut retenir les points les plus importants :

•      • Les revenus d’un bien mis en location sont taxés au taux d’imposition global du contribuable.
•      • Le revenu imposable se calcule des Loyers déduits des Frais d’obtention.
•      • Les frais d’obtention sont les intérêts relatifs au crédit qui finance le bien, l’amortissement et les dépenses d’entretien et de réparation.
•      • Le taux d’amortissement est de :
    – 6% l’année de construction et les 6 années suivantes
    – 2 % jusqu’aux 60 ans de l’immeuble
    – 3% au-delà.
•      • L’amortissement ne tient pas compte de la valeur du terrain.
•      • Si le prix du terrain n’est pas connu, l’administration considère qu’il vaut 20% du prix d’acquisition.
•      • Les dépenses d’investissement (ex : travaux changeant la nature du bâtiment) sont amorties.

 
Cet exposé donne un bref aperçu des règlements en vigueur et ne tient pas compte de toute la législation et de ses exceptions.
Pour toute information complémentaire vous trouverez un maximum d’informations à l’Administration des contributions directs. (https://impotsdirects.public.lu)